Mieszkanie czynszowe może oznaczać albo lokal wybudowany w ramach Społecznego Budownictwa Czynszowego, albo – potocznie – każde mieszkanie, za które co miesiąc płaci się czynsz administracyjny. To dwa różne znaczenia. W ogłoszeniu nieruchomości słowo „czynszowe” zwykle odnosi się do opłat eksploatacyjnych, a nie do programu państwowego.
Czym jest Społeczne Budownictwo Czynszowe?
Społeczne Budownictwo Czynszowe, w skrócie SBC, to forma wsparcia budownictwa mieszkań na wynajem oraz mieszkań spółdzielczych lokatorskich. Program ma zwiększać dostępność lokali dla osób, które zarabiają zbyt mało, aby bezpiecznie wynająć mieszkanie na rynku lub uzyskać kredyt hipoteczny, ale jednocześnie mają dochody za wysokie, by otrzymać lokal komunalny.
Tę sytuację określa się jako lukę czynszową. Osoba lub gospodarstwo domowe pozostające w tej luce nie spełnia warunków pomocy kierowanej do najuboższych, a ceny rynkowe są dla niego zbyt wysokie. SBC ma wypełniać właśnie tę przestrzeń, oferując najem z czynszem ustalanym na zasadach innych niż typowe stawki komercyjne.
Program jest skierowany przede wszystkim do podmiotów, które budują lub modernizują mieszkania na wynajem. Nie składa się więc w nim wniosku o zakup mieszkania ani o indywidualny kredyt hipoteczny. Wnioski o finansowanie inwestycji mogą składać między innymi:
- Towarzystwa Budownictwa Społecznego i Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe realizujące mieszkania na wynajem.
- Spółdzielnie mieszkaniowe prowadzące inwestycje mieszkaniowe.
- Spółki gminne, za pośrednictwem których samorząd realizuje lokalną politykę mieszkaniową.
Finansowanie programu zapewnia Bank Gospodarstwa Krajowego. Podmioty realizujące inwestycje mogą korzystać z preferencyjnych kredytów, a dopłaty z Funduszu Dopłat obniżają koszt oprocentowania. Najważniejsze cechy tego mechanizmu są następujące:
- kredyt służy budowie, przebudowie, rozbudowie lub adaptacji budynków na cele mieszkaniowe,
- finansowanie obejmuje mieszkania przeznaczone na wynajem oraz wybrane lokale spółdzielcze lokatorskie,
- stawki czynszu w lokalach objętych programem są limitowane,
- mieszkania trafiają do osób spełniających warunki określone w przepisach oraz zasadach naboru ustalonych przez lokalnego inwestora.
Szczegółowe kryteria dla lokatorów mogą zależeć od konkretnej inwestycji i gminy. Znaczenie mają między innymi dochód gospodarstwa domowego, brak prawa do innego mieszkania oraz możliwość regularnego opłacania czynszu. Sam fakt, że lokal powstał w formule SBC, nie oznacza więc automatycznego prawa do jego najmu.
Mieszkanie czynszowe a komunalne i rynkowe
Największe nieporozumienie polega na utożsamianiu mieszkania w ramach SBC z mieszkaniem komunalnym. Oba lokale mogą mieć niższy czynsz niż mieszkania wynajmowane komercyjnie, ale są przeznaczone dla innych grup i mają inny status.
| Typ mieszkania | Dla kogo? | Poziom czynszu | Status |
|---|---|---|---|
| SBC | Osoby w luce czynszowej, spełniające kryteria dochodowe i lokalne | Umiarkowany, z limitami wynikającymi z zasad programu | Najem, ewentualnie spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu |
| Komunalne | Osoby o niższych dochodach, spełniające kryteria ustalone przez gminę | Zwykle niższy od rynkowego, zależny od uchwały gminy | Najem lokalu należącego do gminy |
| Rynkowe | Osoby mogące zaakceptować warunki właściciela i stawkę rynkową | Ustalany przez właściciela lub wynajmującego | Najem komercyjny albo własność prywatna |
W przypadku mieszkania komunalnego właścicielem lokalu jest gmina lub inna jednostka samorządu. Gmina ustala własne kryteria dochodowe i zasady przyznawania lokali. Mieszkanie SBC najczęściej pozostaje natomiast w zasobie TBS, SIM, spółdzielni albo spółki gminnej. Najemca nie staje się jego właścicielem tylko dlatego, że płaci czynsz przez wiele lat.
Co oznacza „czynszowe” w codziennym języku?
W ogłoszeniach nieruchomości „mieszkanie czynszowe” często oznacza po prostu lokal, za który właściciel lub najemca ponosi comiesięczne opłaty na rzecz wspólnoty mieszkaniowej albo spółdzielni. W takim ujęciu czynsz nie jest ceną najmu. To zwykle opłata administracyjna związana z utrzymaniem budynku i części wspólnych.
W jej skład mogą wchodzić między innymi koszty zarządzania nieruchomością, sprzątania, utrzymania windy, ogrzewania części wspólnych, wywozu odpadów, zaliczek na wodę oraz funduszu remontowego. Zakres opłat zależy od budynku i sposobu rozliczania mediów. Prąd, internet czy czasem także gaz są rozliczane osobno.
Określenie „bezczynszowe” nie oznacza więc, że mieszkanie nie generuje żadnych kosztów. Zwykle chodzi o lokal, w którym nie ma stałej opłaty przekazywanej wspólnocie lub spółdzielni. Właściciel sam pokrywa wtedy wydatki na media, ubezpieczenie, remonty i utrzymanie budynku. Przed zakupem trzeba sprawdzić pełną listę opłat, ponieważ brak czynszu może oznaczać większe, ale rzadsze wydatki.
Jak rozumieć termin przy szukaniu mieszkania?
Jeżeli interesuje Cię mieszkanie z publicznym wsparciem i umiarkowanym czynszem, szukaj informacji o SBC, TBS lub SIM oraz zasadach naboru w konkretnej gminie. Jeżeli słowo „czynszowe” pojawia się w prywatnym ogłoszeniu, najczęściej oznacza tylko obecność comiesięcznych opłat administracyjnych. Nie przesądza ani o pochodzeniu lokalu, ani o tym, że jest on częścią programu państwowego.
