Amortyzacja mieszkania to rozłożenie w czasie wartości nieruchomości i ujmowanie jej w kosztach podatkowych poprzez odpisy amortyzacyjne. Od 1 stycznia 2023 roku lokali i budynków mieszkalnych co do zasady nie można jednak amortyzować podatkowo – nawet wtedy, gdy są wykorzystywane w działalności gospodarczej albo wynajmowane. Wyjątki dotyczą przede wszystkim budynków o przeważającej funkcji niemieszkalnej oraz inwestycji w obcym środku trwałym.
Amortyzacja mieszkania – co to jest?
Amortyzacja podatkowa pozwala stopniowo zaliczać wartość środka trwałego do kosztów uzyskania przychodu. W przypadku nieruchomości oznaczało to rozłożenie kosztu zakupu lub wytworzenia budynku na kolejne lata, zamiast ujmowania go jednorazowo. Odpis pomniejszał dochód podlegający opodatkowaniu.
Polski Ład ograniczył tę możliwość w odniesieniu do nieruchomości mieszkalnych. Zgodnie z art. 22c pkt 2 ustawy o PIT oraz art. 16c pkt 2a ustawy o CIT wyłączone z amortyzacji są między innymi budynki mieszkalne, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość oraz określone prawa do lokali. Przepisy przejściowe pozwalały na kontynuowanie odpisów tylko do końca 2022 roku w przypadku nieruchomości nabytych lub wytworzonych przed 1 stycznia 2022 roku.
Od 2023 roku nie ma znaczenia data zakupu mieszkania ani sposób jego wykorzystania. Zakaz obejmuje także lokal mieszkalny używany jako biuro, siedziba firmy, gabinet lub przedmiot najmu prowadzonego w ramach działalności gospodarczej. Sam fakt ujęcia nieruchomości w ewidencji środków trwałych nie daje prawa do podatkowego odpisu.
Dlaczego status mieszkania ma znaczenie?
O możliwości amortyzacji decyduje przede wszystkim charakter nieruchomości i jej prawidłowa klasyfikacja, a nie wyłącznie to, jak podatnik faktycznie z niej korzysta. Lokal mieszkalny może pozostać mieszkalny w rozumieniu przepisów, nawet jeśli właściciel przeznaczy go na potrzeby firmy.
Za lokal mieszkalny uznaje się co do zasady lokal, który:
- jest izbą lub zespołem izb wydzielonych trwałymi ścianami w obrębie budynku,
- jest przeznaczony na stały pobyt ludzi,
- wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób, które w nim przebywają.
Lokal użytkowy również może być wydzieloną trwałymi ścianami izbą lub zespołem izb przeznaczonych na pobyt ludzi, ale służy celom niemieszkalnym, takim jak handel, usługi, biuro lub działalność medyczna. W jego przypadku zakaz dotyczący lokali mieszkalnych nie ma zastosowania.
Kiedy amortyzacja nieruchomości jest nadal możliwa?
Amortyzacja pozostaje możliwa w przypadku lokali użytkowych oraz niektórych całych budynków o funkcji mieszanej. Znaczenie ma wtedy klasyfikacja budynku według KŚT oraz udział powierzchni przeznaczonej na cele mieszkalne i niemieszkalne.
| Typ nieruchomości | Możliwość amortyzacji | Uwagi |
|---|---|---|
| Lokal mieszkalny | Nie | Zakaz obowiązuje niezależnie od daty nabycia i faktycznego wykorzystania w firmie. |
| Lokal użytkowy | Tak | Może być amortyzowany na zasadach przewidzianych dla nieruchomości niemieszkalnych. |
| Budynek o funkcji mieszanej | Tak, jeżeli budynek ma charakter niemieszkalny | Co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej powinna służyć celom niemieszkalnym, a lokale nie powinny być wyodrębnione jako odrębne lokale mieszkalne. |
W klasyfikacji budynków przyjmuje się, że budynek mieszkalny to obiekt, w którym co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. Jeżeli część mieszkalna zajmuje mniej niż połowę powierzchni, budynek może zostać zakwalifikowany jako niemieszkalny, zgodnie z jego dominującym przeznaczeniem.
W interpretacji indywidualnej z 28 kwietnia 2023 roku, nr 0115-KDIT3.4011.278.2023.2.AD, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził możliwość amortyzowania całego budynku, w którym lokale użytkowe zajmowały około 58% powierzchni. Budynek był zaklasyfikowany w KŚT jako niemieszkalny handlowo-usługowy, a poszczególne lokale nie zostały wyodrębnione zgodnie z ustawą o własności lokali.
Nie oznacza to jednak, że wystarczy samo nazwanie budynku niemieszkalnym. Trzeba przeanalizować dokumentację budowlaną, układ i przeznaczenie obiektu, udział powierzchni użytkowej oraz sposób jego ujęcia w KŚT. Decydujące może być przeznaczenie wynikające z konstrukcji i wyposażenia budynku, a nie chwilowy sposób korzystania z poszczególnych pomieszczeń.
Co z modernizacją wynajmowanego mieszkania?
Osobną kategorią jest inwestycja w obcym środku trwałym. Dotyczy sytuacji, w której przedsiębiorca wynajmuje nieruchomość i ponosi nakłady na jej ulepszenie lub dostosowanie do działalności. Przedmiotem rozliczenia nie jest wtedy amortyzacja samego mieszkania należącego do wynajmującego, lecz wartość nakładów poniesionych przez najemcę.
Może chodzić na przykład o trwałą modernizację instalacji, przebudowę pomieszczeń albo dostosowanie lokalu do potrzeb działalności. Sposób rozliczenia zależy od charakteru wydatków, umowy najmu i przepisów obowiązujących w danym przypadku. Jeżeli umowa zostanie rozwiązana przed pełnym rozliczeniem inwestycji, nieumorzona część może podlegać odrębnej ocenie jako koszt podatkowy.
Ta konstrukcja nie oznacza, że można amortyzować wynajmowane mieszkanie jako takie. Dotyczy wyłącznie nakładów spełniających warunki inwestycji w obcym środku trwałym. Przed ujęciem wydatków w ewidencji trzeba ustalić, czy były one remontem, czy ulepszeniem oraz jak wpływa na nie treść umowy z właścicielem.
Na co uważać przy klasyfikacji budynku?
Błędne zakwalifikowanie mieszkania jako lokalu użytkowego lub całego obiektu jako niemieszkalnego może prowadzić do zakwestionowania odpisów, korekty kosztów i sporu z organem podatkowym. Ryzyko jest szczególnie duże wtedy, gdy przeznaczenie budynku zmienia się w czasie albo udział powierzchni użytkowej został obliczony bez uwzględnienia wszystkich części obiektu.
Notatka ekspercka: w przypadku budynków mieszanych należy ocenić cały obiekt, a nie tylko wybrany lokal. KŚT, dokumentacja techniczna, sposób wyodrębnienia lokali i proporcja powierzchni mogą przesądzić o prawie do amortyzacji. KIS może ocenić skutki podatkowe przedstawionego stanu faktycznego, ale sama klasyfikacja statystyczna wymaga oparcia na właściwych dokumentach. Przy niejednoznacznym stanie nieruchomości warto skonsultować sprawę z doradcą podatkowym i rozważyć wystąpienie o interpretację indywidualną.
Najkrócej: zwykłego mieszkania nie można obecnie amortyzować podatkowo. Amortyzacja może pozostać dostępna dla lokalu użytkowego, całego budynku o przewadze funkcji niemieszkalnej albo nakładów spełniających warunki inwestycji w obcym środku trwałym. O wyniku decyduje prawidłowa klasyfikacja, nie sama nazwa nieruchomości ani sposób jej używania.
Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady podatkowej ani prawnej. W sprawach dotyczących klasyfikacji nieruchomości i rozliczeń amortyzacyjnych warto skonsultować się z doradcą podatkowym.
