MZBM, czyli Miejski Zarząd Budynków Mieszkalnych, zarządza lokalami należącymi do gminy. „Mieszkanie MZBM” to potoczne określenie lokalu komunalnego, a nie mieszkania będącego własnością samego MZBM. Właścicielem jest miasto lub gmina, natomiast MZBM zajmuje się administracją, remontami, obsługą najemców i pobieraniem należności.
Co oznacza „mieszkanie MZBM”?
MZBM może działać jako jednostka budżetowa, zakład budżetowy albo spółka gminna. Forma zależy od konkretnego miasta. W każdym przypadku jego zadaniem jest wykonywanie czynności związanych z zarządzaniem mieszkaniowym zasobem gminy.
Określenie „mieszkanie MZBM” odnosi się zwykle do lokalu komunalnego, czyli mieszkania wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy. Nie jest to lokal kupowany na rynku ani mieszkanie deweloperskie. Najemca otrzymuje prawo do korzystania z lokalu na podstawie umowy najmu, ale nie staje się jego właścicielem.
MZBM nie decyduje samodzielnie o tym, komu zostanie przydzielone mieszkanie. Zasady wynajmowania lokali określa gmina w uchwale rady miasta. MZBM realizuje później zadania administracyjne i techniczne wynikające z tych zasad.
Czym zajmuje się MZBM?
Zakres obowiązków zależy od statutu i organizacji konkretnej jednostki, ale najczęściej obejmuje:
- Administrowanie budynkami, lokalami i terenami należącymi do gminy.
- Prowadzenie bieżącej obsługi technicznej, w tym przyjmowanie zgłoszeń awarii i zlecanie napraw.
- Planowanie oraz przeprowadzanie remontów i modernizacji lokali oraz części wspólnych budynków.
- Prowadzenie rozliczeń czynszowych, obsługę najemców i windykację zaległości.
- Wykonywanie przeglądów technicznych oraz dbanie o bezpieczne użytkowanie nieruchomości.
- Zarządzanie nieruchomościami wspólnot mieszkaniowych, jeśli gmina lub wspólnota powierzyła mu takie zadanie.
W niektórych miastach MZBM prowadzi także inwestycje, przygotowuje lokale do ponownego wynajęcia i uczestniczy w programach takich jak „Mieszkanie za remont”. Nie oznacza to jednak, że staje się właścicielem remontowanych mieszkań.
| Gmina – właściciel | MZBM – zarządca | Najemca |
|---|---|---|
| Jest właścicielem lokalu i budynku lub udziału w nieruchomości. | Administruje nieruchomością w imieniu gminy. | Korzysta z lokalu na podstawie umowy najmu. |
| Rada miasta ustala lokalne zasady wynajmowania lokali. | Wykonuje czynności techniczne, administracyjne i finansowe. | Opłaca czynsz i używa mieszkania zgodnie z umową. |
| Może podejmować decyzje dotyczące gospodarowania zasobem. | Obsługuje zgłoszenia, remonty, rozliczenia i dokumentację. | Może zgłaszać awarie i korzystać z uprawnień najemcy. |
Jak wynająć mieszkanie komunalne?
Wniosek o przyznanie lokalu składa się co do zasady w Urzędzie Miasta lub urzędzie gminy, a nie bezpośrednio w MZBM. Dokładna procedura, kryterium dochodowe i sposób tworzenia listy osób oczekujących wynikają z uchwały właściwej rady miasta.
Ogólna ścieżka wygląda następująco:
- Sprawdź lokalne zasady – znajdź w Biuletynie Informacji Publicznej swojej gminy uchwałę dotyczącą wynajmowania lokali z mieszkaniowego zasobu gminy.
- Złóż wniosek w urzędzie – dołącz dokumenty wymagane przez gminę, zwykle dotyczące dochodów, liczby osób w gospodarstwie domowym i obecnych warunków mieszkaniowych.
- Poddaj się weryfikacji – urząd sprawdzi, czy spełniasz kryteria dochodowe i mieszkaniowe oraz czy masz tytuł prawny do innego lokalu.
- Oczekuj na rozpatrzenie i przydział – po zakwalifikowaniu możesz zostać wpisany na listę osób oczekujących. Czas oczekiwania zależy od liczby wolnych lokali i lokalnej polityki mieszkaniowej.
- Zawrzyj umowę najmu – po wskazaniu konkretnego lokalu podpisujesz umowę z podmiotem działającym w imieniu gminy, często z MZBM.
Pod uwagę mogą być brane między innymi dochód gospodarstwa domowego, liczba osób przypadających na lokal, stan zdrowia, niepełnosprawność, bezdomność albo inne szczególne okoliczności. Nie ma jednego ogólnopolskiego progu, który automatycznie uprawnia do mieszkania komunalnego. Zasady ustala każda gmina, dlatego aktualnych wymagań trzeba szukać w BIP właściwego miasta.
„Mieszkanie za remont” jako alternatywna ścieżka
Niektóre gminy udostępniają lokale wymagające odnowienia w programie „Mieszkanie za remont”. Osoba zakwalifikowana do programu wykonuje określone prace na własny koszt, a po ich odbiorze może zawrzeć umowę najmu. Taka opcja może skrócić oczekiwanie na lokal, ale wymaga posiadania środków, czasu i możliwości przeprowadzenia remontu zgodnie z zakresem wskazanym przez gminę.
Programy tego typu nie działają automatycznie w każdym mieście. Ich warunki, terminy naboru, kryteria dochodowe i lista dostępnych lokali są publikowane w ogłoszeniach urzędu lub MZBM. Przed złożeniem dokumentów trzeba sprawdzić aktualne zasady, ponieważ mogą się zmieniać.
Czy mieszkanie komunalne można odziedziczyć?
Mieszkanie komunalne nie wchodzi do spadku, ponieważ najemca nie jest jego właścicielem. Po śmierci najemcy nie dochodzi więc do dziedziczenia lokalu na takich samych zasadach jak w przypadku prywatnej nieruchomości. W określonych sytuacjach możliwe jest jednak wstąpienie w stosunek najmu na podstawie art. 691 Kodeksu cywilnego.
Zgodnie z tym przepisem, po śmierci najemcy w stosunek najmu mogą wstąpić:
- Małżonek, który nie był współnajemcą lokalu.
- Dzieci najemcy i jego współmałżonka.
- Inne osoby, wobec których zmarły najemca był zobowiązany do świadczeń alimentacyjnych.
- Osoba pozostająca faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.
Warunkiem jest stałe zamieszkiwanie z najemcą w tym lokalu aż do chwili jego śmierci. Sam meldunek nie przesądza o spełnieniu tego wymogu. Liczy się faktyczne zamieszkiwanie i to, czy mieszkanie było centrum życiowym danej osoby.
Jeżeli żyjący współnajemca pozostaje stroną umowy, zasady z art. 691 Kodeksu cywilnego dotyczące śmierci najemcy nie mają takiego zastosowania jak w przypadku jedynego najemcy. Gdy nie ma osoby spełniającej ustawowe warunki wstąpienia w najem, umowa może wygasnąć. W razie sporu sprawa może wymagać rozstrzygnięcia przez sąd.
Najważniejsze rozróżnienie jest proste: dziedziczenie dotyczy własności, a wstąpienie w stosunek najmu dotyczy prawa najmu. Osoba uprawniona nie dziedziczy mieszkania, lecz może wejść w miejsce zmarłego najemcy, jeśli spełni warunki ustawowe.
Jeżeli chcesz uzyskać mieszkanie z zasobu miejskiego, zacznij od Urzędu Miasta i uchwały obowiązującej w twojej gminie. MZBM będzie zwykle odpowiadał za obsługę lokalu, ale to gmina określa zasady przydziału i gospodarowania swoim zasobem.
